18233 Neubukow, Bahnhofsplatz.
Markantes ehemaliges Bahnhofsempfangsgebäude
mit genehmigter Bauvoranfrage.
Wohn- und Geschäftshaus nahe der Ostsee.
6000 Meter bis zum Strand.
Zentral, solide, rentabel.
Die Bauvoranfrage zur Nutzungsänderung des ehemaligen Bahnhofsempfangsgebäudes Neubukow
zu fünf Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit wurde durch den Landkreis Rostock positiv beschieden.
Eine Ausbaureserve unter dem Dach bietet zusätzlich Platz für zwei bis drei Apartments.
Das Gebäude ist an das Fernwärmenetz der Stadt Neubukow angeschlossen.
Die angrenzende Bahnstrecke Tessin (über Rostock) – Wismar wird im Stundentakt durch die Dt. Bahn AG u.a. für den Personennahverkehr bedient (Haltepunkt unmittelbar vor dem Gebäude). Das Gebäude selbst wird nicht für den Bahnbetrieb genutzt.
Grundbuch von Neubukow,
Gemarkung Neubukow, Flur 12
Flurstück 31/17
596 m2 Grünfläche
Flurstücke 31/20+21
855 m2, bebaut mit dem Gebäude
Bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an das Planungsbüro Zöllner-Fröbel & Partner, Tel. 0172 3220636
EUR 800.000,00
Die Bruttogeschoßfläche (BGF) pro Geschoß beträgt 443 m² und somit für das gesamte Gebäude
(2 Vollgeschoße zzgl. DG) (entsprechend der DIN 277) => 1329 m²
Vergleichbare Neubaukosten (für dieses Objekt bis zu 3000 €/m²) würden fast 4 Mio. € betragen.
Bei der hier zu grundeliegenden Wertschätzung gehen wir von einem Wert der mit zuverwertenden Bausubstranz
i.H.v. 600 €/m ² aus. 1329 m² x 600 €/m² = ca. 800.000 €
Mit zuverwertende Bausubstanz:
Der rechnerische Ansatz von 600 €/m² ist bezogen auf die Kostengruppen 300 der DIN 276 als relativ niedrig zu betrachten, da hier die Kosten für
- Gründung
- Innen- und Außenmauerwerk
- Geschoßdecken
- Dachstuhl + Dacheindeckung + Dachklempnerarbeiten
zusammengefaßt sind.
Hier sind also nur 20% der vergleichbaren Neubaukosten in der KG 300 bzgl. der Gesamtinvestion ohne KG 200 (Grundstück und Herrichten) zum rechn. Ansatz gebracht worden.
Nachtürlich sind Abschläge für die allg. Lage auf dem Immobilienmarkt und die Besonderheiten des Objektes auch zu betrachten aber wiederum gibt die positiv beschiedene Bauvoranfrage dem potentiellen Investor eine große Sicherheit.
Der Investor kann selbstverständlich eine andere – als die hier beschriebene – Projektierung vornehmen:
Der Planungsansatz bezieht sich (ohne die ca. 170 qm große Ausbaureserve im Dachgeschoss) auf eine Nutzfläche von ca. 630 m² (EG + OG) und sieht eine Gewerbeeinheit in dem mittleren Teil des Erdgeschosses vor, welcher z.Z. der Bahnhofsnutzung die Empfangshalle, die Gepäckabfertigung, den Bahnsteigzugang und das Stellwerk umfasste. Hier sollen möglichst viele originale Gestaltungsdetails des denkmalgeschützten Bahnhofsempfangsgebäudes sichtbar bleiben, und mit einer gewerblichen Nutzung könnten sie der Öffentlichkeit wieder zugänglich gemacht werden. Welches Gewerbe einziehen kann, ist offen. Denkbar wären z.B. ein Restaurant oder ein Backwarengeschäft mit Café und Vertrieb von Presseartikeln.
Je eine Wohnung soll im Erdgeschoß an den Giebeln entstehen. Die östliche Wohnung hat ihren direkten Zugang am Ostgiebel, die Westliche ist direkt von der Straßenseite (vom Vorplatz aus) erschlossen. Hierzu würde eine nachträglich verschlossene Öffnung wieder hergestellt und der Kellerzugang verschlossen werden.
Im Westgiebel wird die mittlere Fensteröffnung im EG zu einer Türöffnung erweitert, somit kann eine Wohnung im Obergeschoß des Westflügels direkt vom/im EG erschlossen werden. Ob man hier unter Einbeziehung von Teilen des Dachgeschosses eine Wohnung über zwei Etagen schaffen möchte, soll hier nicht Gegenstand der Fragestellung sein, sondern kann später im Bauantragsverfahren unter der Beachtung der Belange des Brandschutzes etc. geklärt werden.
Im östlichen Teil der Fassade des Erdgeschosses befindet sich bereits eine weitere Tür, hinter der sich u.a. die Treppe befindet, welche vom Keller bis in den Dachraum führt. Diese soll ertüchtigt werden, um zwei Wohnungen im Obergeschoß zu erschließen, Ostgiebel und Mitte. Des Weiteren würde über diese Treppe die Erschließung der notwendigen Abstellräume lt. LBauO MV für alle Wohnungen erfolgen, welche sodann im Keller oder / und im Dachgeschoß angeordnet werden könnten.
Die den Abbildungen beigefügte Skizze von der Nordseite des Gebäudes zeigt, wie sich das vorhandene Gebäude mit neuen Fenstern und Türen darstellen könnte.
Dem Eigentümer liegen einige historische Bestandspläne verschiedener Epochen vor, aus denen u.a. die Aufstockung des Obergeschosses hervorgeht.
Das zur Immobilie gehörende Terrain mit dem schönen alten Baumbestand lädt ein, einen Café- und Biergarten für die Neubukower und Gäste zu etablieren. Die hier als Bushaltestelle genutzte Teilfläche könnte zukünftig für PKW-Stellplätze zur Verfügung stehen und ggf. ausgebaut werden, da die Stadt Neubukow eine neue Haltestelle in der unmittelbaren Nachbarschaft errichten wird.